三年前首現(xiàn)住宅“以套內使用面積進行交易”

      這份曾引發(fā)大眾關注的《住宅項目規(guī)范》已是第三次向社會公開征求意見。按照時間安排，此次意見反饋截止時間為2022年3月28日。

據(jù)新華社報道，受住房和城鄉(xiāng)建設部委托，2016年中國建筑科學研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規(guī)范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內的38項工程建設規(guī)范一并公開征求社會意見。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。

這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內面積來進行交易。

這份征求意見稿文末附的起草說明中提到，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

       專家解釋，規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。

新版規(guī)范未見相關條款

     在最新版的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中寫道：為適應國際技術法規(guī)與技術標準通行規(guī)則，2016年以來，住房和城鄉(xiāng)建設部陸續(xù)印發(fā)《深化工程建設標準化工作改革的意見》等文件，提出政府制定強制性標準、社會團體制定自愿采用性標準的長遠目標，明確了逐步用全文強制性工程建設規(guī)范取代現(xiàn)行標準中分散的強制性條文的改革任務，逐步形成由法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中的技術性規(guī)定與全文強制性工程建設規(guī)范構成的“技術法規(guī)”體系。而《住宅項目規(guī)范》的制定是為促進住宅建設高質量發(fā)展，保障居民的基本住房條件和居住環(huán)境。

不過，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的表述只在首份公開征求意見的《住宅項目規(guī)范》中出現(xiàn)。

2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關于征求《住宅項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范意見的函。

澎湃新聞翻閱第二次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的字樣。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知中，也未再提及“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。

第一版征求意見稿中2.4“使用維護”章節(jié)共六條，而最新版的使用維護一章被列為2.3，共九條內容，涉及住宅建筑使用中的規(guī)范問題。其中針對目前住宅加裝電梯等熱點，加入“對于既有住宅建筑加裝電梯，在按相關規(guī)定進行充分協(xié)商符合條件的情況下，應允許適當降低相鄰住宅日照標準”等條款，而與套內面積交易的相關條款未出現(xiàn)。

全國兩會上“取消公攤面積”再引關注

      值得一提的是，今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋提到，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權利。

通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。

但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域屬于公攤面積，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費？也只能由開發(fā)商說了算。

在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

同時，《半月談》公布的評論文章指出，應探索用套內面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產市場統(tǒng)計更科學，更真實地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。

上述文章認為，取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。當然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實，畢竟房地產交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一發(fā)而動全身，需要有一個轉換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積范圍、標準上下功夫，實現(xiàn)源頭治理，加強全流程監(jiān)管，及時封堵漏洞。